O envelhecimento demográfico, a formação de novos agregados familiares, os fluxos migratórios, os custos de construção e a concentração de oportunidades de emprego nas grandes cidades contribuem, de diferentes formas, para aumentar a pressão sobre a procura de habitação. A resposta exige, por isso, políticas que articulem o aumento da oferta com preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Nas últimas décadas, a pressão sobre o mercado habitacional intensificou-se. A imigração, associada também às necessidades de mão de obra de diferentes sectores da economia, contribuiu para o crescimento da população e para o aumento da necessidade de alojamento. A separação de casais e a consequente formação de novos agregados familiares criaram necessidades adicionais. Em paralelo, a procura internacional e o investimento imobiliário contribuíram para a valorização dos imóveis, sobretudo nas zonas mais procuradas e onde a oferta já era insuficiente.
Os Vistos Gold constituem um exemplo relevante desta dinâmica. Entre 2012 e 2023, o investimento imobiliário foi uma componente dominante deste regime, tendo ultrapassado os 6,4 mil milhões de euros, segundo um estudo do Programa Nacional de Habitação. Os Vistos Gold contribuíram para reforçar a procura de imóveis e potenciar dinâmicas especulativas, como explica Margarida Maria no seu artigo sobre esta matéria.
Mas a crise não resulta apenas do aumento da procura. A oferta foi igualmente condicionada por décadas de investimento insuficiente em habitação para arrendamento, pelos custos de financiamento, pelas dificuldades estruturais do sector da construção e pelos efeitos da crise financeira. Recordemos que, durante os anos 70, 80 e parte dos 90, as taxas de juro dos depósitos a prazo que os bancos ofereciam, na ordem dos 15 a 20 por cento desmotivava o risco do investimento em compra de imóveis para arrendamento. Esta realidade desincentivou o investimento privado em casas para arrendar e, simultaneamente, agravou os encargos financeiros de quem pretendia investir no setor da construção.
Os Censos de 2021 contabilizaram 723.215 alojamentos vagos em Portugal. Destes, 348.097 estavam vagos para venda ou arrendamento e 375.118 encontravam-se vagos por outros motivos.
Estes números revelam uma oportunidade que não pode ser ignorada. Mas importa perceber que nem todos estes alojamentos estão em condições de ocupação imediata, disponíveis para arrendamento ou localizados nas zonas onde a procura é mais intensa. Por isso, é fundamental identificar os imóveis efetivamente recuperáveis, conhecer a situação dos proprietários e avaliar as obras necessárias para os colocar novamente no mercado. Um registo atualizado dos alojamentos devolutos, a articulação dos diferentes dados administrativos e a aplicação efetiva dos instrumentos fiscais existentes poderiam contribuir para mobilizar uma parte significativa deste património. O agravamento do IMI, nos casos em que a lei o permite, deve integrar uma política mais ampla, acompanhada por incentivos à reabilitação, mecanismos de apoio à recuperação dos imóveis e garantias de segurança jurídica para proprietários e inquilinos.
Construir mais e recuperar melhor
A construção pública, o arrendamento acessível, as cooperativas de habitação e as parcerias com o setor privado podem e devem contribuir para aumentar a oferta. Contudo, não basta anunciar objetivos ou apresentar números ambiciosos. É necessário disponibilizar terrenos, acelerar os processos de licenciamento, sem comprometer a qualidade da construção, garantir financiamento e assegurar a existência de trabalhadores qualificados. Também importa avaliar realisticamente os custos e os prazos de execução. A título de exemplo, um projeto de construção de nove mil habitações, com uma área média de 80 m² por fogo e um custo de construção entre 1.200 e 1.700 euros por metro quadrado, representaria um investimento da ordem dos 864 milhões a 1.224 milhões de euros, considerando apenas os custos de construção. A concretização de um projeto desta dimensão exigiria, naturalmente, planeamento, financiamento e capacidade de execução, podendo estimar-se um prazo de cerca de 24 meses em determinadas condições.
A construção industrializada e modular poderá constituir uma alternativa interessante, permitindo reduzir os tempos de edificação, eventualmente para metade dos prazos da construção convencional, dependendo da preparação dos projetos, da produção dos módulos e das condições de implantação. Esta solução já foi adoptada pela Junta de Freguesia de Benfica e está também a ser desenvolvida pela Câmara Municipal de Matosinhos. Não existe, portanto, uma solução única.
Recuperar habitações devolutas pode produzir resultados mais rapidamente em determinados locais. Construir novas é indispensável onde o parque habitacional existente não responde às necessidades ou não apresenta condições adequadas de habitabilidade. As duas estratégias são complementares e exigem planeamento territorial, transparência na aplicação dos recursos públicos e critérios claros de acesso.
A habitação é uma escolha política
A questão decisiva é política: queremos continuar a tratar a habitação essencialmente como um ativo financeiro ou reconhecê-la como uma necessidade básica e um direito social? Não se trata de colocar proprietários e inquilinos em campos opostos, nem de transformar o investimento privado num inimigo da política pública. Trata-se de encontrar um equilíbrio que permita conciliar investimento, segurança jurídica, interesse público e justiça social. Esse equilíbrio é possível, mas exige medidas concretas, avaliação independente, responsabilidade na utilização dos recursos públicos e continuidade das políticas além dos ciclos eleitorais. A habitação não se resolve com anúncios, com medidas avulsas ou com a procura de culpados. Resolve-se com planeamento, investimento, capacidade de execução e políticas públicas que tenham em conta a realidade económica e social do país. Porque o sucesso de uma política de habitação não se mede apenas pelo número de casas anunciadas, pelo número de projetos aprovados ou sequer pelo número de fogos construídos.
Mede-se, acima de tudo, pela capacidade de garantir que as pessoas conseguem aceder a uma casa digna, numa localização compatível com a sua vida profissional e familiar, e a um preço que possam pagar. Trabalhar uma vida inteira e não conseguir ter acesso a uma habitação digna não pode ser considerado normal. E muito menos inevitável.
Por último, o facto de 60 por cento dos portugueses ter casa própria, uma ideia explorada pelo pelos defensores da inércia, apenas significa que 40 por cento não possuem casa. Estes têm direito a conseguir uma, em nome da dignidade.
